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1973年,港九新界各区有一大批年期为75年的土地租借期期满,需重新续约换契。其中,仅新九龙就多达4 800多幅,上盖楼宇逾万幢。〔2〕根据法例规定,这些土地的续约换契,须按市值补交地价。然而,当时香港的地价在投机热潮中已升至相当不合理水平,若按此市值补交地价不仅使业主负担沉重,对当时香港不景气的经济亦将造成打击。1973年12月12日,港府制订官契条例,规定土地年期届满而可续期的土地均可自动续期,重估地税为“每年应课差饷租值”的3%。这一措施无疑有利于减轻当时地产业面临的压力。1978年,它再接再厉,收购了英资上市公司青洲英坭25%股权,并进而取得该公司的控股权。青洲英坭的主要业务是生产及销售水泥等建筑材料,与长实的业务相配合,更重要的是它持有九龙红磡鹤园街的庞大厂址,为长实日后的地产发展提供了大量廉价地皮。在以往的很长一段时期中,香港的地产发展商在销售新楼盘上,似乎都有一定的默契,尽量避免“撞盘”,彼此之间轮流推销,秩序井然。然而,在是次地产危机中,有关游戏规则似乎已经被破坏,各大地产商争相出货,形成互相对撼、楼价大跌的骨牌效应,这从一个侧面反映危机对地产商打击之沉重。据中原地产研究部发表的报告,1998年全年香港地产发展商的一手私人住宅买卖合约登记宗数是3.14万宗,涉及金额1199亿元,分别比1997年大幅上升五成二及下跌1%,反映出各地产商互撼所造成楼价暴跌的局面。当时,有地产评论认为,减价战持续下去,势将令香港整体经济受到伤害,后果可能十分严重。真人赌钱的网上游戏平台美孚新邨地段坐落在西九龙风光明媚的荔枝角湾畔,原是一幅土地面积庞大的美孚油库,业主是在香港已有数十年历史的美孚石油公司。其母公司是美国一家规模庞大的跨国公司——美国纽约标准石油公司。1893年,纽约标准石油公司在中国开设美孚石油公司,取名“美孚邨”,即美丽可靠之意,在中国销售火水及火水灯。1906年,美孚进入香港,其推销的美孚灯曾名噪一时。60年代中期,美孚眼见香港市区地价昂贵,于是与美国地产公司Galbreath Ruffin Corporation及建筑公司Turner Construction Co.合组美孚企业有限公司,计划发展香港最大的私人屋邨,定名为美孚新邨。

真人赌钱的网上游戏平台(2)香港地产业逐渐形成经营高度集中的局面。在香港特定的土地管理制度下,经过多年的竞争与发展,香港地产业已逐渐形成经营高度集中的局面,为数约十数个大型地产发展商控制了香港地产市场的绝大部分份额。根据香港政府的统计,以楼面总面积计算,从事地产发展的最大规模10家集团〔18〕在1994年至1996年的市场占有率分别是52%、56%和63%,其中,在住宅楼宇市场的占有率更分别高达60%、63%和76%,数字显示这种经营集中性的趋势有日渐明显之势。(见表5.9)商业楼宇市场,无论是供应、销售都相当畅旺,中环、尖沙咀等繁华商业区都掀起重建高级商厦的热潮,新兴的商业区如湾仔、铜锣湾、尖东等地各类商业楼宇纷纷落成,高耸云天的摩天大厦逐渐取代以往的旧楼,香港商业区的面貌焕然一新。这时期,大批商业楼宇建成,以写字楼为例,1976年,香港写字楼落成面积仅217万方尺,但到1981年新建成面积已增加到338万方尺,1982年更增加到396万方尺,接近1976年的1倍。对商厦需求的殷切亦刺激了租售价格的急升,以甲级写字楼为例,1974年甲级写字楼平均每方尺月租约6元,但到1981年已上升到21元,7年间升幅达2.5倍。其中,中环部分甲级写字楼每方尺月租升至接近30元。80年代初,地产炒风蔓延到商厦,大炒家甚至整幢楼宇进行炒卖,一时街知巷闻的金门大厦就在一年内转手了3次,售价从7.15亿元上升到16.8亿元,炒风之盛,令人咋舌!〔3〕 李秀娟著:《炒家蜂拥入市,地产升势凌厉》,载香港《信报财经月刊》1991年5月号,第22页。

地产业对香港财政收入的贡献首先表现在卖地收入上。据统计,从1971/1972年度到1997/1998年度的27年间,香港政府的卖地收入累计高达2554.23亿元,在同期财政总收入中所占比重达13.5%。具体而言,卖地收入占财政总收入的比重在各年变化颇大,从70年代中期起逐年上升,到80年代初期达到高峰。1980/1981年度,卖地收入占财政总收入的比重一度高达35.6%,其比率如此之高,这在西方经济中比较罕见。进入过渡时期以后,由于卖地收入对半平分拨归港府和中英土地委员会辖下的土地基金,卖地收入在政府财政总收入的比重有所减少,但到1997/98年度又回升至23.4%。(见表6.7)除卖地收入外,香港政府还直接或间接地向土地、房屋征收多种税项,包括地税、物业买卖印花税、物业税、差饷,以及地产发展商的溢利税、利息率等。此外,港府还有物业及投资收入。据统计,从1994/1995年度至1998/1999年度的4年间,仅差饷和政府物业投资两项累积达386.81亿元,约占同期财政总收入的4.9%。(见表6.8)换言之,如果将卖地收入、差饷、政府物业及投资,以及其他各项相关收益加总,在政府财政总收入中所占比重估计平均达20%或以上。地产业成为政府财政收入的一个重要来源,成为香港实行低税制的基础,对香港财政收入的稳定具重要意义。在这种背景下,大批初具规模的地产公司纷纷申请在各证券交易所挂牌上市。这一热潮在1972年下半年至1973年3月期间达到了高峰。据不完全统计,1972年7月至1973年9月19日香港恒生指数达到1 774.96点历史性高位的9个月间,在香港上市的地产公司至少65家,其中,1972年下半年上市的有34家,日后在香港地产业大展鸿图的新兴地产集团,几乎都在这一时期上市,包括信和地产(7月20日)、合和实业(8月21日)、新鸿基地产(9月8日)、恒隆(10月21日)、鹰君(10月26日)、长江实业(11月1日)、永泰建业(11月6日)、廖创兴企业(11月13日)、新世界发展(11月23日)及大昌地产(12月11日)。踏入1973年,地产公司上市更呈现空前的热潮。据不完全统计,从1月1日至3月19日短短两个多月中,在香港上市的地产公司至少31家,几乎相当于1972年下半年的总和。海港城计划从70年代初策划,到80年代初大体完成。自此,九仓蜕变成尖沙咀地区赫赫有名的地王,旗下大批美轮美奂的高级商住大厦和酒店矗立在尖沙咀海旁,令该区的面貌焕然一新,它与港岛中区置地旗下的物业王国并驾齐驱,分箝维多利亚海港两岸,遥相辉映。真人赌钱的网上游戏平台地产五虎将之末大概要数大昌地产。大昌地产的创办人陈德泰,祖籍广东新会,早在1950年代初已活跃于香港地产界,1950年代中后期已成为香港较大的地产商。1972年8月,陈德泰创办大昌地产(集团)有限公司,同年12月11日在香港挂牌上市,将面值2元的股票共1 250万股新股,以每股4元的价格公开发售,集资5 000万元。当时,大昌地产除直接拥有地皮物业外,还拥有若干重要发展工程的少数股东权益,包括和记大厦25%权益、礼顿道一面积41万方尺商场写字楼组合40%权益等。

恒隆在地产经营上的另一个重要特色,就是它重视发展庞大的住宅计划。早在1975年,恒隆就兴建有600个住宅单位的荔湾花园。1977年,恒隆与合和合组财团,夺得地铁九龙湾车辆维修厂上盖的物业发展权,该项物业包括41幢住宅楼宇约5 000个住宅单位,即著名的德福花园。德福花园的发展利润由地铁公司占50%,恒隆、合和各占25%,当时平均每个单位的销售价达22万元,超过原来的估计,恒隆赚取了可观利润。1991年1月,陈曾焘退任董事,由陈曾熙长子陈启宗接任恒隆主席,恒隆进入家族第二代管理时期。陈启宗上任后,一方面表示将继续遵循父亲陈曾熙及叔父陈曾焘的稳健发展路线,但同时亦采取了一系列瞩目行动,包括亲赴英、美、日等国进行全球巡回推介恒隆集团;引进先进管理技术,如最早发行可换股债券吸引外国资金、成功推行“C计划”以打破银行收紧楼宇按揭的僵局等等,获得投资者的好评。陈启宗并表示: 恒隆会继续积极扩大投资物业组合比重,同时在增加土地储备方面亦将更加活跃,争取5年后与其他地产集团看齐。〔15〕到80年代初,信和地产已颇具规模。1981年3月,黄廷芳将信和地产部分物业,信和置业有限公司分拆在香港上市,以作为集团地产发展的主力。该年底,信和地产市值达33.81亿元,已超过恒隆、合和、大昌等而成为香港第九大地产上市公司。从20世纪70年代末至80年代中期,李嘉诚领导的长江实业进入了一个急速发展的新时期。当时,李嘉诚以高瞻远瞩的战略目光为长实制订新的发展策略,即动用大量现金收购那些潜质优厚的英资上市公司,这些公司的共同特点就是拥有庞大的土地储备、因经营保守而股价长期偏低、大股东对公司的控制权不稳。1977年长实斥资2.3亿元收购拥有中区希尔顿酒店的美资永高公司全部股份,正是这一策略的先声。

在地王拍卖成绩理想的刺激下,香港豪华住宅售价再创新高。其实,早在1993年初,豪宅楼价已稳步上扬,5、6月份交投更见畅旺,售价在两个月间升幅达到2成。其后,银行宣布将400万元以上豪宅按揭收紧至6成,市场气氛一度转淡,但10月下旬以后,港股大幅飙升,市场购买力再度凝聚,结果全年售价升幅达3成至4成。在豪宅楼宇的带动下,中小型住宅单位价格再度飙升,到1994年第一季,平均每方尺售价已升至5 000元水平。踏入1992年首季,香港楼市承接上年升势继续上扬,港九各区主要大型私人屋邨的成交价在3月底升至每方尺4 000元以上。然而,进入第二季后,港府的连串打击炒楼措施,尤其是限制7成楼宇按揭政策的效果逐渐浮现,楼市承接力渐弱,成交大幅减少,炒风收敛,市场转趋淡静,价格亦开始下调。1978年,恒隆以2亿元向上市公司淘化大同购入约22.26万方尺土地,计划兴建淘大花园。其后,恒隆以每股9.65元收购淘大75.6%股权,使之成为恒隆的附属公司,以便进一步开拓淘大尚未开发的土地资源。淘大花园最后分四期发展,可提供4 800个住宅单位和部分商场,总投资达9.4亿元。1991年1月,陈曾焘退任董事,由陈曾熙长子陈启宗接任恒隆主席,恒隆进入家族第二代管理时期。陈启宗上任后,一方面表示将继续遵循父亲陈曾熙及叔父陈曾焘的稳健发展路线,但同时亦采取了一系列瞩目行动,包括亲赴英、美、日等国进行全球巡回推介恒隆集团;引进先进管理技术,如最早发行可换股债券吸引外国资金、成功推行“C计划”以打破银行收紧楼宇按揭的僵局等等,获得投资者的好评。陈启宗并表示: 恒隆会继续积极扩大投资物业组合比重,同时在增加土地储备方面亦将更加活跃,争取5年后与其他地产集团看齐。〔15〕

1978年,恒隆以2亿元向上市公司淘化大同购入约22.26万方尺土地,计划兴建淘大花园。其后,恒隆以每股9.65元收购淘大75.6%股权,使之成为恒隆的附属公司,以便进一步开拓淘大尚未开发的土地资源。淘大花园最后分四期发展,可提供4 800个住宅单位和部分商场,总投资达9.4亿元。信和集团的积极进取作风可说始终如一,它在官地拍卖中买入的土地,不少创出历史新高,当时往往被人讥笑,然而事后又证明它甚具眼光。事实上,黄氏家族早在80年代初已相当看好香港经济前景,认为香港地理位置优越,为东西方的经贸通道,来自世界各地的商旅络绎不绝,并以香港为基地拓展对中国贸易,故此对物业需求很大,再加上港府的积极不干预政策,房地产业前景光明。〔16〕基于这种信念,信和在香港地产业中一直扮演“超级大好友”角色。1996年信和置业亦跻身香港十大地产上市公司之列,成为香港著名的地产发展商之一。真人赌钱的网上游戏平台地产危机中,受冲击较大的还有鹰君。鹰君集团于地产、股市巅峰期间急促扩张,分拆富豪酒店,又收购百利保,早已潜伏下严重危机。富豪酒店主要业务就是发展及经营机场及尖东两间酒店,该两间酒店仅建筑费就需4.6亿元,富豪旗下的百利保,亦是在地产高峰期进军地产。1982年9月后,香港地产、股市双双急跌,鹰君一系陷入困境。到1983年9月上半年度,鹰君、富豪酒店及百利保3家上市公司的亏损高达20亿元,陷入严重财政危机。当时,鹰君以壮士断臂的决心,将所持富豪酒店及百利保股权,售予“公司医生”韦理所控制的亚洲证券,才险度难关。是役,鹰君所受打击不言而喻,幸而地产市道渐苏,而鹰君亦成功完成债务重组,5年后转亏为盈。罗鹰石看错一次地产循环,为此付出了沉重代价。

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